Написано давно, но становится опять актуальным.
Кто диктует цены на рынке недвижимости?
Мы все слышали фразу "спрос рождает предложение". А что рождает спрос? В экономике, где доступность кредитов контролируется банками спрос зависит от того, насколько доступен ипотечный кредит. Рынок - понятие абстрактное, включающее в себя всех, кто входит в комплексную систему рынка, а именно: банки, строители, маклеры, продавцы, покупатели, и т.п. Однако, именно влияние банков доминирует на рынке недвижимости, потому что чтобы купить недвижимость, нужно или быть очень богатым и иметь её полную стоимость собственными деньгами, или взять ипотечный кредит.
У большинства людей нет полной суммы наличных денег на покупку недвижимости, поэтому люди нуждаются в кредитe перед тем, как они смогут приобрести недвижимость. Центральный банк имеет значительное влияние на цены на недвижимость путём регулировки интресса на ипотечные кредиты. Чем выше интресс и меньше зарплата большинства населения, тем менее доступна недвижимость и, следовательно, тем меньше и спрос на неё. Как только интресс начинает опускаться, кредит становится более доступным, следовательно, и спрос увеличивается. (График: дешёвый кредит добавил воздуха в мыльный пузырь) Из за увеличения спроса, цены начинают расти, но и обратный процесс тоже может происходить. Если интресс начинает повышаться, а цены остаются на прежнем уровне, когда интресс был низким, то спрос начинает падать. Когда спрос падает, цены начинают падать вместе с ним.
Каким образом можно помешать цифровому падению цен?
Решим задачу:
"Сколько бы вы хотели, чтобы стоила ваша недвижимость: 2 миллиона крон или 3 миллиона крон?" Для того, чтобы ответить на этот вопрос, вам необходима дополнительная информация.
Если ваша недвижимость стоит:
2 миллиона крон и молоко стоит 8 крон за литр
или
3 миллиона крон и молоко стоит 50 крон за литр
В данной задаче очевидно, что за 2 миллиона крон можно купить гораздо больше, чем за 3 миллиона, следовательно хотелось бы чтобы ваша недвижимость стоила 2 миллиона крон. Данная задача является наглядным примером того, что в случае серьёзной инфляции (процесс создания новых денег) и повышения зарплат, недвижимость потеряет свою прежнюю ценность, а деньги потеряют свою прежнюю покупательскую способность.
В процессе инфляции и повышения зарплат обесценивaeтся и недвижимость. Когда недвижимость не продаётся, цену на неё поднять невозможно, однако, когда происходит инфляция и повышение зарплат, недвижимость становится уже более доступной. То, что мы наблюдаем сегодня, это комплексный процесс. Во-первых, средняя зарплата увеличивается, инфляция повышается, а цены на недвижимость начали падать. Мы предполагаем, что пройдёт некоторое время, и инфляция, повышение зарплат и вместе с тем падающие цены на недвижимость встретятся там, где формула стоимость недвижимости = 3 года брутто зарплаты будет верна.
Однако, если такая инфляция произойдёт, то крону девальвируют. Чтобы подстраховать себя на случай девальвации, банки выдавали кредиты в евро (Девальвация кроны - удар по долгам в евро). Те кредиты, которые выдавались в кронах, - обесценятся, если процент инфляции будет превышать процент интресса.